Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, nhưng rào cản về pháp lý đất đai luôn là bài toán khó với các nhà đầu tư ngoại. Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn áp dụng cho giai đoạn 2026, quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã có những thay đổi mang tính đột phá. Bài viết dưới đây ACAA Global sẽ phân tích các quy định về nội dung doanh nghiệp nước ngoài nhận quyền sử dụng đất..

1. Đối tượng doanh nghiệp nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo Luật Đất đai 2024, đặc biệt tại Điều 28, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam với mục đích đầu tư sản xuất kinh doanh, không phân biệt tỷ lệ vốn góp nước ngoài.

Đối tượng chính bao gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài và đối tác Việt Nam, hoặc các tổ chức kinh tế có vốn FDI được thành lập hợp pháp theo Luật Đầu tư 2025. Những đối tượng này không được sở hữu đất đai mà chỉ nhận quyền sử dụng, phù hợp với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.

Quy định này mở rộng hơn so với trước, cho phép tiếp cận đất ở các khu vực như khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và không ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng.

2. Các hình thức doanh nghiệp FDI được nhận quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp FDI có thể nhận quyền sử dụng đất qua nhiều hình thức linh hoạt, được hỗ trợ bởi Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đầu tư 2025. Dưới đây là các hình thức chính:

2.1. Nhận quyền sử dụng đất thông qua Nhà nước giao đất/cho thuê đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm, áp dụng cho các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc dự án có ý nghĩa quốc gia.

Doanh nghiệp FDI nộp hồ sơ đề nghị tại Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh/thành phố, sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Thời hạn thuê đất thường theo thời hạn dự án, không quá 50 năm (có thể gia hạn lên 70 năm ở vùng sâu, vùng xa).

2.2. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao

Doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, theo Điều 119 Luật Đất đai 2024. Hình thức này phổ biến cho sản xuất công nghiệp, với điều kiện đất phải có nguồn gốc hợp pháp và phù hợp quy hoạch. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thủ tục, đảm bảo minh bạch và không thuộc diện thu hồi.

2.3. Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ đối tác trong nước

Doanh nghiệp FDI có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân Việt Nam trong liên doanh, nơi quyền sử dụng đất được định giá và chuyển giao như một phần vốn góp. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hình thức này áp dụng cho dự án bất động sản hoặc sản xuất, với giá đất dựa trên bảng giá sát thị trường theo quy định mới từ 2026.

2.4. Nhận quyền sử dụng đất qua hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư

Doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư đã có quyết định giao đất từ Nhà nước, mà không cần thực hiện giải phóng mặt bằng nếu dự án đã hoàn tất. Điều này được hỗ trợ bởi Luật Đầu tư 2025 và Luật Đất đai 2024, giúp linh hoạt hơn cho các dự án bất động sản hoặc hạ tầng.

3. Điều kiện bắt buộc để doanh nghiệp nước ngoài sử dụng đất hợp pháp

Để doanh nghiệp nước ngoài nhận quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện cơ bản tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

• Trước hết, doanh nghiệp phải là tổ chức kinh tế có vốn FDI được thành lập hợp pháp tại Việt Nam, với Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng cho mục đích đầu tư, như khu công nghiệp hoặc dự án quốc gia, và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài.
• Dự án phải được phê duyệt theo Luật Đầu tư 2020, đảm bảo không vi phạm an ninh quốc phòng hoặc môi trường.
• Thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm trong trường hợp đặc biệt.

Các điều kiện này bảo vệ lợi ích quốc gia đồng thời tạo môi trường đầu tư hấp dẫn.

>> Đọc thêm: Dịch vụ thành lập công ty cho người nước ngoài

4. Quy trình thực hiện thủ tục nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nước ngoài

Quy trình thực hiện thủ tục nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nước ngoài đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ các bước theo Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầu tư và xác định vị trí đất

Doanh nghiệp cần nộp hồ sơ đăng ký đầu tư tại Sở Tài chính tỉnh/thành phố, bao gồm đề xuất dự án, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính và kế hoạch sử dụng đất. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, doanh nghiệp phối hợp với cơ quan quản lý đất đai để kiểm tra quy hoạch, xác định vị trí đất phù hợp. Quá trình này thường mất 15-30 ngày, giúp tránh rủi ro pháp lý sau này bằng cách đảm bảo đất không nằm trong diện tranh chấp hoặc hạn chế.

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê hoặc chuyển nhượng

Hồ sơ bao gồm đơn đề nghị, Giấy chứng nhận đầu tư, bản sao quyền sử dụng đất hiện tại (nếu chuyển nhượng), và các tài liệu liên quan đến dự án. Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp tỉnh, nơi cơ quan nhà nước thẩm định tính khả thi theo quy định của Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Thời gian xử lý khoảng 20-30 ngày, tập trung vào đánh giá tác động môi trường và lợi ích kinh tế.

Bước 3: Ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất

Sau khi được phê duyệt, doanh nghiệp ký hợp đồng giao đất, cho thuê hoặc chuyển nhượng với cơ quan nhà nước hoặc bên chuyển nhượng. Tiếp theo, nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê theo mức quy định, thường dựa trên bảng giá đất địa phương. Bước này đảm bảo quyền lợi được bảo vệ pháp lý, với thời hạn thực hiện không quá 15 ngày.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động

Cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp đăng ký biến động tại cơ quan thuế và các đơn vị liên quan. Quy trình này mất thêm 10-15 ngày, hoàn tất việc doanh nghiệp nước ngoài nhận quyền sử dụng đất một cách chính thức, cho phép bắt đầu triển khai dự án mà không lo ngại tranh chấp.

5. So sánh quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI

Bảng này giúp làm rõ sự khác biệt, nhấn mạnh rằng doanh nghiệp FDI cần tuân thủ chặt chẽ hơn để đảm bảo tính pháp lý.

>> Đọc thêm: Dịch vụ thành lập công ty ở nước ngoài

6. Những lưu ý quan trọng về thủ tục hành chính năm 2026

• Từ năm 2026, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và xu hướng cập nhật (giả định Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tài chính đất đai), thủ tục hành chính được số hóa qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký đầu tư và đất đai, giảm thời gian xử lý xuống còn 15-20 ngày.
• Giá đất tính tiền thuê cho doanh nghiệp FDI dựa trên bảng giá sát thị trường, tăng tính minh bạch.
• Lưu ý chuẩn bị đầy đủ hồ sơ điện tử, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường để tránh chậm trễ. Doanh nghiệp nên kiểm tra quy hoạch mới nhất để tránh rủi ro thu hồi đất.

7. Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp FDI có được mua đất ở tại Việt Nam không?

Doanh nghiệp FDI chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Không được mua đất nền trực tiếp như cá nhân trong nước.

Công ty 100% vốn nước ngoài có được thuê đất của cá nhân không?

Không. Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài không thuộc đối tượng được thuê đất trực tiếp từ cá nhân/hộ gia đình.

Thời hạn sử dụng đất của doanh nghiệp FDI là bao lâu?

Thông thường theo thời hạn dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm (một số trường hợp đặc biệt lên đến 70 năm).

Doanh nghiệp nước ngoài có thể nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không?

Không. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân mà chỉ được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước.

Chi phí nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI bao gồm những gì?

Chi phí chính bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành, cộng thêm phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận. Theo Luật Đất đai 2024, mức phí có thể dao động từ 1-5% giá trị đất tùy hình thức, không bao gồm chi phí bồi thường nếu đất cần thu hồi.

Doanh nghiệp nước ngoài nhận quyền sử dụng đất không chỉ là quyền lợi mà còn là cơ hội để mở rộng đầu tư bền vững tại Việt Nam, với khung pháp lý rõ ràng từ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc tuân thủ các quy định này giúp doanh nghiệp tránh rủi ro và tối ưu lợi ích kinh tế. Để được hỗ trợ chuyên sâu về thủ tục và tư vấn pháp lý, hãy liên hệ ACAA GLOBAL ngay hôm nay để nhận giải pháp toàn diện, đảm bảo hành trình đầu tư của bạn suôn sẻ và hiệu quả.